Comprendre le processus d'adoption de l'ASC 842

À l'approche de la fin de l'année, les entreprises privées qui n'ont pas encore adopté l'ASC 842, la nouvelle directive en matière de location pour les locataires privés, s'efforcent de trouver une solution.

Mais avant que la panique ne s'installe, n'oubliez pas que l'adoption de l'ASC 842 ne doit pas être pénible. Nous savons à quel point la haute saison est pénible pendant une année normale. C'est pourquoi, ces dernières semaines, les anciens comptables de FloQast s'efforcent de développer des ressources pour les entreprises privées qui souhaitent adopter l'ASC 842 avant qu'il ne soit trop tard.

Le jeudi 8 décembre, j'ai co-organisé un webinaire qui a approfondi la mise en œuvre de l'ASC 842, désormais disponible à la demande, mais en guise de base, voici quelques points clés à prendre en compte au fur et à mesure que nous abordons le sujet.

Comprendre l'ASC 842

Avant de commencer à nous inquiéter de l'avantage perçu lors de l'adoption de l'ASC 842, il est important de comprendre son objectif.

L'ASC 842 remplace la norme 840 existante. C'est assez simple, non ? Mais voici ce que en fait signifie. La principale différence entre 840 et 842 réside dans la capitalisation des contrats de location-exploitation au bilan, ainsi que des actifs liés au droit d'utilisation (ROU).

Mais pourquoi ?

Cette norme a été créée pour donner aux investisseurs une meilleure idée de l'impact des contrats de location (s'il y en a plusieurs) sur une entreprise. Bien que de nombreuses entreprises aient relativement peu de contrats de location à comptabiliser, au moins un d'entre eux est généralement lié à l'immobilier et pourrait avoir un impact significatif sur le bilan de l'entreprise en ce qui concerne les deux paiements obligatoires correspondant à la valeur de l'actif de la ROU.

La plupart des entrées sont très similaires, de même que leur portée et leur classification. Par conséquent, il y a suffisamment de différence pour que vous souhaitiez réévaluer les contrats de location et leur reconnaissance.

Ce qu'il faut prendre en compte lors de l'adoption de l'ASC 842

Maintenant que nous comprenons l'objectif de l'ASC 842, il est temps d'aborder le ou les éléphants présents dans la pièce : la myriade de questions importantes auxquelles il faut répondre dans le cadre du processus d'adoption. Pour les grands déclarants publics, l'ASC 842 peut avoir des conséquences importantes pour les processus commerciaux, les rapports et les clauses à venir. Cependant, pour la plupart des entités privées, la norme peut avoir beaucoup moins d'impact, même si elle peut sembler intimidante. Assurez-vous d'avoir le bon état d'esprit lors de l'adoption en connaissant l'étendue de la norme et ce qui doit se passer aujourd'hui. Allez-y étape par étape et vous vous en sortirez facilement.

La première étape est simple : passez en revue les nouvelles directives, les modifications apportées aux entrées et les domaines à haut risque, dont nous parlerons plus en détail ci-dessous (vous pouvez également participer à notre webinaire si vous souhaitez en savoir plus). La plupart constateront que les zones à haut risque ne s'appliquent pas à leur activité. Si tel est le cas, accélérez le processus en vous concentrant uniquement sur la comptabilité du jour 1 (si vous n'êtes pas familier, la comptabilité du jour 1 fait référence à l'adoption et à la comptabilisation initiale et NON à la maintenance ou à la reconnaissance à long terme et à la réévaluation des normes). Cela vous permettra d'obtenir ce dont vous avez besoin pour vos états financiers et votre audit de fin d'année et d'économiser le reste pour l'année prochaine. Cette piste plus longue devrait vous donner suffisamment de temps pour planifier les prochaines étapes.

La seconde est également simple : concentrez-vous sur les expédients pratiques. Ils sont disponibles pour une bonne raison si vous êtes en pré-introduction en bourse et que vous craignez de passer à une entité publique à l'avenir et de devoir réévaluer et reformuler, ne le faites pas. L'introduction en bourse nécessite généralement le retraitement des politiques comptables. Les investisseurs et les souscripteurs ont l'habitude de voir cela, et cela n'a généralement que peu ou pas d'impact sur l'introduction en bourse. Ne traversez ce pont que s'il le faut.

Un processus indolore pour adopter l'ASC 842

Comprendre les ASC 842
Implications commerciales générales + guide pratique pour l'adoption de l'ASC 842

Raccordement de l'ASC 840 à l'ASC 842

Passons maintenant au vif du sujet. Quoi sont quelles sont les différences entre l'ASC 840 et l'ASC 842 pour la reconnaissance et la mesure des contrats de location ? Bien que cela ne soit pas si différent, il y a suffisamment de modifications pour que chaque entrée doive être examinée à nouveau. Heureusement, la plupart de ces informations devraient être facilement disponibles ou facilement obtenues si vous vous concentrez sur une adoption pratique.

Classification des baux

Avez-vous un contrat de location-exploitation ou un contrat de location-financement (notez que les contrats de location-financement sont un nouveau nom des contrats de location-acquisition dans l'ASC 840) ? La différence entre les contrats de location-exploitation et les contrats de location-financement (contrat de location-financement ASC 840) est très similaire à l'ancienne norme.

Le changement essentiel à cet égard est la suppression des lignes claires par rapport à l'ancienne norme. L'ASC 842 ne fixe plus de limites claires, telles que 75 % de la durée de vie économique restante des actifs, etc. Au lieu de cela, élargit les recommandations à la durée de vie économique restante « significative », etc. Les lignes claires constituent toujours d'excellents moyens pratiques qu'il est acceptable d'utiliser dans votre analyse. Toutefois, ce changement de norme présente un risque élevé lorsque les contrats de location sont proches des seuils. Il est important d'adopter une approche cohérente en ce qui concerne les autres contrats de location de votre portefeuille.

Date de début

Définie comme « la date à laquelle le bailleur met l'actif sous-jacent à la disposition du locataire pour son utilisation et constitue la date à laquelle un certain nombre de déterminations et de mesures importantes sont effectuées », l'ASC 842 classe les trois (classification, comptabilisation et évaluation initiale) sur la base de la date de début.

La « date à laquelle le bailleur met l'actif sous-jacent à la disposition du locataire pour son utilisation » est une distinction importante qui a des implications importantes. Portez une attention particulière à cela pour les baux individuels.

Taux d'escompte

Comme indiqué ci-dessus, la nouvelle norme prévoit la comptabilisation d'un passif et un actif de droit d'utilisation compensateur pour les contrats de location-exploitation et les contrats de location-financement. Le taux d'actualisation joue un rôle essentiel dans cette mesure. Cependant, au niveau de la surface, cela semble un peu délicat. Heureusement, si nous sommes « pratiques » et que nous nous appuyons sur les moyens pratiques autorisés, les choses sont simplifiées. Le taux sans risque est beaucoup plus simple à obtenir et à utiliser. Le taux sans risque est le taux d'un instrument du Trésor américain à coupon zéro pour la même période que la durée du contrat de location. Une adoption facile reposerait sur l'utilisation de cet expédient.

Durée du bail

Le point de départ est votre période de location non annulable, y compris les périodes sans loyer. Cependant, plusieurs autres facteurs à prendre en compte sont indiqués dans les directives. Il est important de ne pas se perdre dans les facteurs ci-dessus. Concentrez-vous plutôt sur ce qui pourrait être applicable et concentrez-vous d'abord sur celles-ci. Trouvez votre terme et répondez, puis revenez en arrière et remplissez le reste. Comme pour la classification des contrats de location, si la réponse n'est pas de contacter le chef d'entreprise concerné pour obtenir une réponse (conseil de pro : simplifiez le libellé pour lui et demandez une réponse binaire oui/non). Cependant, l'étape la plus critique de l'adoption est d'être cohérent avec l'analyse. Ne prolongez pas arbitrairement certains et pas d'autres.

Option d'achat

Par définition, les options d'achat offrent au locataire la possibilité d'acheter le ou les actifs sous-jacents, ce qui influe sur la comptabilisation du contrat de location en fonction de la certitude raisonnable du locataire d'exercer l'option.

Il y a plusieurs facteurs à prendre en compte conformément aux directives. Comme pour la classification des baux et la durée du bail, ne vous perdez pas dans les indications. Concentrez-vous sur ce qui est applicable et ce qui ne l'est pas sur la base du contrat de location. Pour toute autre réponse qui n'est pas facilement disponible, n'hésitez pas à nous contacter (conseil de pro : envoyez au chef d'entreprise concerné un questionnaire facile à remplir pour plus de facilité et une piste d'audit). La troisième fois, c'est le charme, soyez cohérent dans votre application des conseils et vous éviterez de nombreux problèmes.

Paiement du loyer

Peut-être l'élément le plus critique, car il a un effet significatif sur la responsabilité locative et le ROU. Malheureusement, les paiements de location se déclinent en plusieurs versions.

Facteur L'indicateur que le locataire est certain d'exercer une option d'achatConclusions historiques sur la probabilité que le locataire exerce l'option selon l'ASC 840 Lorsque l'exercice de l'option a toujours été considéré comme raisonnablement garanti selon l'ASC 840 Historique lié à l'exercice d'options similaires par le locataire Lorsque des options d'achat similaires ont été exercées dans le passé Le prix d'exercice de l'option par rapport à la valeur de marché attendue de l'actif sous-jacent à la date d'exercice de l'option Lorsque le prix d'exercice est spécifié et fixe et également inférieur à la valeur de marché attendue de l'actif sous-jacent sur date d'exerciceCoûts liés à la saisie d'un nouveau location par rapport au prix d'exercice de l'optionLorsque l'exercice de l'option éviterait au locataire d'encourir des coûts pour conclure un nouveau contrat de location, et ces coûts sont importants par rapport au prix d'exercice de l'optionDegré de conception et de personnalisation spécifiques de l'actif sous-jacentLorsque l'actif sous-jacent nécessite un degré important de conception et de personnalisationImportance de l'actif sous-jacent pour les opérations du preneurLorsque l'actif sous-jacent est essentiel aux opérations du preneur

Expéditions pratiques et méthodes de transition

Comme indiqué ci-dessus, il existe un moyen pratique pour les entreprises privées aux prises avec l'analyse de l'IBR. Cependant, il existe deux autres moyens pratiques à utiliser :

1. Paquet d'expédients pratiques
   • Aucune réévaluation de la classification des contrats de location
   • Aucune réévaluation des contrats de location intégrés
   • Aucune réévaluation des coûts directs initiaux
2. Combinaison de composantes locatives et non locatives
   • Élimine l'obligation de séparer et de répartir la contrepartie dans un contrat de location entre les éléments d'un contrat de location et les éléments non liés à la location
   • Les éléments non liés à la location transfèrent au locataire un bien/un service distinct du droit d'utiliser un actif sous-jacent

Pour une adoption pratique et facile des conseils, il est fortement recommandé de tirer parti de ces moyens pratiques. L'utilisation de ces moyens permettra de réduire considérablement la charge de travail et la charge de travail nécessaires, non seulement pour reconnaître et évaluer les contrats de location, mais également pour réduire la charge de travail nécessaire à la rédaction du mémo correspondant.

Outre les moyens pratiques, il existe également deux méthodes de transition autorisées par la norme sur les finances. La première méthode consiste à ajuster les périodes comparatives au cours desquelles l'ASC 842 est appliqué rétrospectivement à chaque période de reporting précédente présentée dans les états financiers avec un ajustement à effet cumulé au début de la première période présentée.

La seconde méthode consiste à ne pas ajuster les périodes comparatives au cours desquelles l'ASC 842 est appliqué rétrospectivement au début de la période d'adoption au moyen d'un ajustement à effet cumulatif reconnu au début de cette période. La plupart des locataires adopteront cette méthodologie pour la présentation de leurs états financiers.

Exigences de divulgation ASC 842

Les nouvelles directives comportent quelques exigences d'information supplémentaires qui doivent être anticipées en ce qui concerne la « capitalisation » des contrats de location-exploitation et la création de RUO. Ainsi, si les tableaux quantitatifs ont changé quant au fond, le récit qualitatif de la divulgation a également changé. Il existe plusieurs exemples sur Edgars provenant de sources publiques. Tirez-en parti pour vous donner des informations.

En outre, une description générale des contrats de location est requise, ainsi que la base sur laquelle les mesures ont été appliquées. Nombre de ces exigences qualitatives sont déjà divulguées en fonction de la classification et de l'importance du contrat de location ou de la classe d'actifs. Il est toutefois recommandé de travailler directement avec votre auditeur afin d'identifier de manière proactive l'augmentation de la divulgation au début de l'audit et de recueillir les informations le plus tôt possible.